Расцвет малых торговых центров в Москве
Опубликовано: 22.08.2018
Ещё не так давно в городах России появлялись все более и более масштабные торговые центры. Девелоперы устраивали соревнования кто обойдет по объему построенных площадей, а также разнообразию заполнения объектов. В качестве идеального торгового комплекса представлялся центр, где собраны разнообразные форматы ритейла, сопутствующая инфраструктура, различные развлечения. И подобный формат был востребован. Многие семьи приезжали в такие комплексы на целый день. Причем такие торговые комплексы брали не только масштабами, но и качеством, предоставляемых услуг. С ними не могли соревноваться отдельные торговые объекты, которые устарели и внешне, и внутренне.
Со временем потребители в достаточной мере насытились крупными торговыми комплексами. Они устали от длительных походов по магазинам, которые стали утомлять. Спросом стали пользоваться качественные локальные торговые центры, в которых имелись небольшие, но качественные арендаторы. Подобные объекты в период кризиса стали пользоваться еще большим спросом, так как в нелегкие времена люди предпочитают экономить.
В настоящее время наиболее успешными являются небольшие районные ТЦ. В Москве посещаемость объектов площадью менее 20 000 квадратных метров растет, а площадью более 80 000 квадратных метров падает. Эксперты считают, что к тому же в таких торговых центрах ниже отток арендаторов, по сравнению с крупными проектами. Это обусловлено тем, что в небольших торговых комплексах в основном работают индивидуальные предприниматели, которые предпочитают развиваться за счет собственных средств и не могут допустить закрытие торговой точки.
Причем специалисты уверены, что интерес к небольшим форматам будет расти и у девелоперов. На это влияют многие факторы, в числе которых рост конкуренции, новые потребности покупателей, сокращение числа крупных и привлекательных участков, трудности с финансированием крупных проектов, законодательные инициативы, уменьшение активности со стороны арендаторов. Все это будет способствовать развитию районных, а также микрорайонных центров. Специалисты отмечают, что покупатели со временем более практично подходят к выбору торгового центра, учитывая время на дорогу, удобные парковки, усилия на перемещения по ТЦ.
В настоящее время районный торговый центр представляет объект, в котором арендопригодная площадь составляет до 30 000 квадратных метров. Однако стоит учесть, что в пределах Садового кольца торговые комплексы вообще не соответствуют классике. По данным компании Knight Frank, на рынке торговой недвижимости Москвы в основном представлены объекты суперрегионального и окружного масштабов. Доля данных форматов составляет 38 процентов и 35 процентов соответственно. Что касается доли площадей в районных торговых центров, то она составляет 12 процентов.
Эксперты из JLL отметили, что небольшие торговые центры могут пользоваться весьма хорошим спросом у некоторых групп арендаторов. На протяжении последних пятнадцати лет неоднократно затрагивалась тема по созданию качественных районных ТЦ. Однако сети подобных торговых центров были созданы всего несколькими девелоперами. Лидером среди таких центров является сеть «Капитолий», за ним следует «Рио», «Метромаркеты», «Золотые Вавилоны». Также есть компании, создавшие хорошие единичные районные ТЦ, которые сохранили привлекательность для посетителей на протяжении многих лет, среди таких можно отметить ТЦ «Ладья», ТЦ «Фестиваль», «5 Авеню», «Галерея Аэропорта».
Специалисты подчеркивают, что владельцы районных торговых центров должны осознавать свою аудиторию и не пытаться составить конкуренцию «Меге» или «Метрополису». Невозможно на небольших площадях представить весь набор товаров, а также развлечений. Необходимо трезво оценивать аудиторию и ежедневно работать для нее. Посетители районных ТЦ не захотят вечером ехать в крупный комплекс, тратя время в пробках.
Фактически в столице ниша районных ТЦ пуста, так как жителям «спальных» столичных районов не хватает комфорта, качества и удобства. Среди успешных районных торговых центров можно выделить «Звездочки», «Метромаркеты», «Капитолий», «Ладью» и др. Больше всего районных торговых центров можно найти в Зеленограде, на востоке и в центре Москвы, меньше всего подобных объектов сконцентрировано на западе и юго-востоке города. Однако рынок имеет немалый потенциал для строительства малых торговых объектов.
Для возведения малых торговых центров лучше всего подходят классические спальные районы, а также отдаленные микрорайоны, которые находятся в «индустриальных» зонах, новые столичные территории и районы со старыми ТЦ, у которых нет средств на полную реновацию. Очень важно, чтобы подобные ТЦ примыкали к крупным жилым массивам. Преимущественно фокус будет смещен в сторону «дневного» населения, но и немногочисленные жители также не останутся без внимания.
Состав арендаторов в малых ТЦ определяется в первую очередь месторасположением участка, а также портретом потенциального покупателя, который проживает в пешей доступности от центра. Например, в торговый центр, который располагается в Новогиреево не следует приглашать «Алые Паруса» или «Азбуку Вкуса», а для центра не стоит рассматривать «Пятерочку».
Несмотря на то, что многие западные бренды выдвигают требования к масштабам торгового центра, привлечь даже раскрученные бренды малым ТЦ под силу. К примеру, в ТРЦ Азовский представлены сразу три бренда семейства Inditex.
Следует отметить, что в районных торговых комплексах должны быть якорные арендаторы с высокой частотой покупок, то есть продукты питания, детские товары, товары повседневного спроса. Также в роли якорного арендатора может выступать магазин бытовой техники и электроники, особенно это характерно для ТЦ в тех районах, где ведется активное строительство жилой недвижимости.
Среди основных ошибок девелоперов следует выделить создание районных ТЦ по схеме, работающей исключительно с большими форматами. Малые торговые комплексы не являются прямыми конкурентами крупным торгово-развлекательным центрам, перетягивая на себя аудиторию от якорных форматов. Небольшим ТЦ следует перенаправить на себя главные потребительские нужды. В малых торговых комплексах нельзя представить отдельные профили, которые нужны для закрытия всех потребностей шопинга, а также в них наблюдаются ограниченные возможности по созданию атриумов, общих зон, декораций и других атрибутов, которые создают атмосферу шопинга.
Малые районные торговые центры представляют собой «рабочую лошадку», которая полностью покрывает потребности целевой аудитории в услугах и товарах первой необходимости. Такие объекты безрисковые при условии правильного расположения, удачного зонирования и состава арендаторов. Подобные ТЦ показывают достаточно высокую устойчивость в условиях кризиса. Развлекательная составляющая для районных ТЦ не является обязательной. А вот территорию центра лучше благоустроить, так как к такому месту будут чаще приходить люди. Даже летом не будет наблюдаться снижение трафика, если рядом с торговым центром обустроить небольшую площадку с ландшафтным дизайном, игровые площадки, скамейки, лавки с фаст-фудом. Также для привлечения покупателей можно устраивать и различные уличные мероприятия. Однако чаще владельцы торговых центров отдают все наземные квадратные метры под парковку.
Первые районные малые торговые центры появились в столице на заре капиталистического периода современной РФ, в ходе реконструкции старых универсамов и универмагов советского образца. Такие объекты не имели сбалансированной концепции и качественного состава арендаторов. Тогда опыт создания малых ТЦ был недостаточный, как и спрос со стороны потребителей. Позже в столице стали появляться новые более качественные торговые центры, в которых уже более грамотно решались вопросы организации покупательских потоков, парковок и т. д. Сегодня малые ТЦ только начали развиваться и постепенно станут более востребованными, особенно в районах, где возводится новое жилье и уже имеется определенное количество крупных торгово-развлекательных центров.
